酒店设施设备的维修和保养是一项长期工程。特别是当大家都觉得一切都正常的时候，保养工作显得尤为重要。

    酒店设施设备维护保养工作大致可分为四类：

    1.客房前期保养；2. 设备前期保养；3.根据工作联系单进行的日常维修；4.紧急维修。每一项工作都有其明显的时间性、阶段性，并根据管理人员和维修人员的关注程度不同而不同。

    很显然，当紧急维修出现时，其他所有的工作都将被迫停止。例如，在某天客房出租率很高的情况下，高楼层的热水管突然爆裂，或者洗衣房的洗衣机突然发生故障，此时我们的注意力都会集中在这上面，除了住在隔壁的客人，就没有人会注意到客房铰链在“吱吱”作响。由此可见，当维修成为工作的中心和重点时，工程部就难以将精力放在保养工作上，如何协调好两者的关系，是酒店经营者所面临的新课题。

    维护工作的意义和基本方法

    显而易见，做好客房前期保养和设备前期保养工作，日常维修和紧急维修工作将会明显减少。我们面临的问题就是，怎样从无休止的维修和紧急维修中的摆脱出来，有计划地实施保养计划。我们可以把设施设备的前期保养工作看作是一项纳税工程，它要求以小时为单位进行计算，每周交纳。只要是酒店在营业，“税”就得交。
保养工作的关键是：马上行动。

    例如，一个拥有80至100个客房的酒店，最初安排每周3天、每天3个小时的时间来进行这项工作就是一个很好的开始；类似这种小酒店，这样的安排已很到位了，但要长期坚持；在更大的酒店，由于规模不同，可能派一个或几个专人全面负责这项工作，但两者本质上是一致的。如3天中，2天时间安排客房前期保养，另一天可以安排大型设备和公共区域的保养工作中。

    一份系统、全面的综合检修表单是理想的工具。但事情往往并非一份理想的综合检修表单那么简单，好多保养工作的延误可从维修工的工作车中寻找答案；第一，我们的保养人员有无这样一辆功能齐全的维修车；第二，维修车是否配全了必备工具和零配件。

    客房的前期保养

    客房的前期保养工作非常直观，容易管理，一份系统、全面的综合检修表单是必需的。

    保养工作可以从低楼层客房开始，你可检查灯具和照明设施是否牢固、开关或插座面板是否松动、音响是否调试到位、卫生间是否有漏水现象、水龙头过滤器是否需要清理或更换、浴缸扶手是否牢固等等。这个过程大约需要1个小时左右，然后开始对下一个房间进行同样的检查。小型酒店，第一天能有3、4个客房进行这样的检修就是很好的开始。客房前期保养工作很简单，关键是定期对房内的设施设备进行检查（加固或调节），而不是制定各类检修清单或者进行大的工程项目。

    当一名维修工完成20个客房的前期保养工作时，通常情况下他就能总结整理出一张非常理想的客房前期保养计划表。有了这样一张表，再配上一辆专用维修车定能确保下一轮工作的高效运转。当然，更重要的是时间的安排。

    设备与公共区域的维护

    进行客房前期保养同时，我们还必须安排大约每周两天，每天4小时的时间进行大型设备和公共区域的前期保养工作。这样，一周中将有17个小时的时间用在保养工作上，其余的时间来应付维修单和紧急维修应该足够了。

    大型设备和公共区域的保养与客房的保养工作有所不同。大多数的设备都有相应的保养说明书，但要进行整理并通过卡片或工作手册的形式来计划、落实和记录保养工作。

    大型设备的维护保养可以从保持设备机动部位的清洁这项简单但很重要的工作开始。根据产品说明书或每两三个月对设备运行的零部件进行定期清理。有些设备需要的维护保养周期会更频繁，例如比较陈旧的热水循环泵、有些需要每周加油的轴承等。现今有些设备对维护保养的频率要求正日趋减少，但任何空气循环系统的过滤器和过滤网的清理维护不可减少，否则会因为过热而过早报损。

    公共区域如大堂、大厅、楼梯间、餐厅、会议室等场所，需要始终保持关注。椅子、桌子、门、地毯和墙纸等设施使用率和损坏率都很高，如果不予以定期检查，这些物品和设施就会影响宾馆的整体形象，使其变得陈旧和不整洁。更为重要的是，有些会变成安全隐患。每周派保养工对这些区域进行检查，修理松动的桌椅，对所有门进行适当的调整，这些都能有效杜绝安全事故的发生。

    报修单及其管理

    报修单是检验前期保养工作的重要工具。只要看一下报修单上报修的地点、报修的项目和报修的频率，那里的保养工作是否到位就一目了然了，当然，因顾客或员工损坏所开的报修单除外。

    很多维修工不会管理报修单。所谓管理报修单就是要求维修工学会把一些报修地点相同、要求相同维修工具、物品和备品备件等项目进行归类。时间就是金钱，我们不应把时间花费在拿取维修工具或备品备件的往返路途上。

    报修单至少应该一式两份。一联送回报修部门；另一联设备部留存，这可为今后的维修工作作参考。现在很多酒店要求维修工将一些有问题的报修单或报修项目进行记录，提交班组例会或相关部门经理会议进行讨论。

    紧急维修源于疏忽

    有人将紧急维修解释为“失败的计划带来的危机”。疏于前期保养，疏于关注细节是很多紧急维修工作发生的根本原因。这一概念在酒店中被频繁地演绎。有些被宾客投诉了3、4次却一直没有得到解决的项目应该不是紧急维修，但却总是被认为是紧急维修。真正的紧急维修应该是那些安全隐患、或会引起更大损失、或是将直接影响营业的维修项目。

    当每一项紧急维修解决之后再用几分钟时间审视一下，这真的是紧急维修吗？我们事先应该怎样做就能很好地避免了呢？    今后应该怎样做才能避免类似事件再次发生？

    低成本的长期工程

    简要地说，任何在前期保养方面的投入都将降低维修成本，不断增加的回头客和良好的口碑效印证了这一投入的价值所在，它不仅有利于为宾客创造良好的旅居经历，也创造了一个更具吸引力的、更安全放心的酒店环境。